钱报杭州房产
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最近，物业费“降价”的话题热了起来。
3月20日，钱报报道了《杭州多个小区降物业费，甚至打7折！已缴纳的业主：这是背刺！》（点击查看详情），其中提到萧山东旭府小区的前期物业为了续聘成功，连续两次下调物业费，愿意从原来的3.1元/㎡/月（含能耗费）降至2.3元/㎡/月（不含能耗费）。
不过据记者最新了解，目前东旭府小区的续聘表决结果已经出来，大部分业主投了反对票，最终该物业未能续聘。
这证明，“降物业费”并不是一味万能药，业主们真正想要的还是优质的物业服务。
杭州各小区的物业费
都是怎么定出来的
根据杭州市物业服务收费管理实施办法，普通住宅小区的前期物业服务收费实行政府指导价；别墅排屋等高标准住宅、非住宅物业，以及业委会成立后的普通住宅小区的物业收费实行市场调节价；根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，除政府部门有规定的外，服务收费由双方约定。
目前，杭州市区（萧山区、余杭区、富阳区除外）普通住房小区的前期物业服务基准收费标准为——
有电梯住房每月每平方米建筑面积（下同）甲级2.20元，乙级1.70元，丙级1.25元，丁级0.95元；无电梯住宅甲级1.80元，乙级1.30元，丙级0.95元，丁级0.75元；具体收费标准可在25%幅度内确定，普通住宅按甲级收费标准上浮后仍未能补偿成本并取得合理报酬的，建设单位可按照优质优价原则，提出前期物业服务最高收费标准，报市价格主管部门确认后实施招标，未实行招标的报物业所在区价格主管部门确认；各等级收费标准不包括能耗费。
也就是说，按照指导价，除优质优价及特约服务外，目前杭州普通住宅小区的前期物业费最高为2.75元/㎡/月。
而小区物业费的市场调节价又是怎么定的呢？
绿城服务杭东地区总经理林建明告诉记者，物业公司通常是根据小区服务需求来定物业费的，其中包括硬件标准、社群活动、客户服务，以及其他定制化的服务需求。比如豪宅小区的硬件设置相对丰富，有些豪宅配置了挑高大堂，材料使用了大理石，那么对日常维护、清洁要求会更高；一些小区园林景观精致，植物、水系多，那么后期养护成本也会相应提高；还有些小区在社区文化营造、园区布置、物业服务人员年龄、环境清洁频次等都有要求，那么从前期物业开始物业费的标准就会更高一些。
据悉，目前绿城物业服务的小区中，根据市场调节，物业费从2~6元/㎡/月都有。另外，不同规模的小区物业费定价也会有所差异。就相同服务标准来说，规模2万㎡的小区物业费会比规模20万㎡的小区更高一些。
人力费用是物业成本的大头
物业费涨价是当前的主流
目前普通住宅小区的前期物业费政府指导价是2017年定的。随着人力费用、经营成本的上涨，以及小区逐渐“变老”等原因，很多小区很难再以原先的价格维持优质服务了。
林建明表示，就绿城物业来说，人力成本占比在60%~70%之间。当人力成本大幅上涨，而物业费不变，就容易导致物业人员减少、服务频次降低等情况，作为家庭最大资产的照料度自然也会降低，最终影响的还是业主的利益。
在这种情况下，适度提高物业费成为当前主流。某品牌物业公司相关人员表示，其公司在全国服务的小区中，2024年有超100个小区物业费上涨了，涨价总金额达1.1亿元。涨价决定都是由各小区业主投票表决出来的。
在杭州，近年来小区物业费涨价案例也远多于降价。滨江区的温馨人家原物业费1.18元/㎡/月，2017年换物业时，业主们要求换好一点的物业，虽然龙湖物业定的物业费为2.25/㎡/月，比原先几乎翻一倍，也高于另一家入围公司的报价，但最终业主们还是把票投给了龙湖。目前龙湖已在温馨人家服务了7年多，说明业主们对涨价后的物业服务是比较满意的。
滨江浦沿的钱塘玫瑰湾交付于2017年，如今小区逐渐老龄化，园区维修、保养成本增加。2023年绿城物业与业委会协商，能否适当上调物业费，以适配当前维修养护实际成本。去年4月，经业主投票，物业费由2.25元/㎡/月涨至2.75元/㎡/月。小区物业陈经理告诉记者，去年4月11日至12月31日的物业费按照涨价后标准收取，收缴率达到近99%。
西溪诚园正信苑绿城物业“花儿绽放”园区美化工程效果
还有城西经典改善小区西溪诚园正信苑，近期业主们也表决通过了物业费涨价。物业费从3.2元/㎡/月调整至4.2元/㎡/月。绿城物业承诺未来将实现“老有所养、幼有所依、花儿绽放”的服务效果，提价后，小区纯花卉种植面积将达50㎡以上。
记者手记
一味“降物业费”并非良策，业主对物业服务品质要求在提升
在物业成本普遍上涨的当下，最近全国各地关于“对长期空置房物业费打折”“降物业费”的话题之所以很热，很大程度在于楼市尚未企稳，房价影响到业主交物业费的积极性。据克而瑞数据，受房价下跌、满意度下行等影响，去年全国典型城市物业费平均收缴率为82%，下降幅度约为3%。
杭州人陈先生2021年摇号买入艮北一套新房，当时楼盘中签率仅10%出头，陈先生最终选到的房子位置和楼层都不佳，无法满足自住需求。2023年小区交付，他本想卖掉房子，但价格达不到预期，算上资金成本甚至亏损。房子长期空置还要支付全额物业费，陈先生心里很不是滋味，“我一天都没住过，物业服务基本没享受到。但不交物业费，又太没有契约精神了。”
像陈先生这样房屋长期空置的情况并非个例。不过今年2月，全国人大常委会法工委关于“业主未实际入住使用的物业费交纳问题”的审查意见明确，业主应当按约定向物业服务人支付物业费，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。地方性法规不宜对业主未实际入住使用实施打折措施作出规定。
而一味“降物业费”也并非良策。东旭府就是鲜明的案例。
事实上，近年来杭州各小区纷纷换成品牌物业，其背后的深层次原因是业主们对物业服务品质要求在提升。业主们认识到，物业服务品质差异对小区的影响很大。这不仅体现在居住的舒适度差异上，还体现在房产的保值增值上。不少业主发现，一些品牌物业服务的小区，哪怕房龄已经10多年甚至20年，其外立面仍维护得极好；而一些小物业公司服务的次新房小区，虽交付没几年，但外立面已经斑驳。这样的外立面，对于房价的影响显而易见。
吴佳怡
徐叔竞
本文为「钱报杭州房产」原创稿件
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